天津工行理财定存或购买理财可享降低房贷利
《中国科技投资》杨永洁
银行承诺购房者定存或者购买理财产品可以降低房贷利率，其一系列行为涉嫌违规操作。
去年年底，李星（化名）计划在工商银行（601398.SH）惠州某支行办理住房按揭贷款，被告知若想降低房贷利率，需购买该银行理财产品。随后，记者在置业经理及工商银行相关支行贷款部工作人员处证实，客户可通过定存或购买理财产品降低住房贷款利率。业内人士分析此举或已违反商业银行“不准借贷搭售”的规定。
自2020年监管发布关于房地产贷款集中度管理的通知后，银行的住房贷款业务开始收紧。同时，工商银行住房贷款利率已从5.3%-6.3%增至5.8%-6.8%，向上浮动0.5%，一定程度上增加了购房者成本。相关人士分析，房贷利率是影响购房需求和房价的因素之一。
买理财降房贷利率涉嫌违规
2020年末，李星准备在惠州市购置一套房产，置业经理向其推荐了几处热门房产。经过几番对比，李星欲贷款购买其中一套房子。由于刚毕业不久，住房贷款成本是李星最关心问题。
*各大银行房贷利率及办理情况，置业经理向李星提供
该置业经理介绍道，目前各大银行的住房贷款利率均有一定浮动区间，但可以通过一些“方式”降低贷款利率。比如工商银行，花费8000元左右购买工商银行的一款理财产品，房贷利率可以降至5.3%。李星遂签订住房合同并交付首付款。
工商银行官网显示，起购金额在1万元以下的理财产品尚有30款，包括混合类和固定收益类产品，持有期限从一周至三年不等。李星告诉记者，自己并不清楚在办理住房贷款时将要购买哪款理财产品，具体会以办理时的情况为准。
*工商银行部分理财产品，截图自银行官网
记者咨询该楼盘另一置业经理陈路（化名）有关住房贷款办理事项，陈路表示“我们这边都是指定银行，确保客户贷款”，在银行购买理财可将房贷利率控制在5.65%至5.8%。陈路补充，在银行定存一定金额，也可使房贷利率降低。具体来看，客户在银行连续三年定存一万，第五年后可随时取出。
2021年2月20日，央行公布贷款市场报价利率为：1年期房贷基准利率为3.85%，5年期以上为4.65%。银行等金融机构可根据自身及当地情况调整相关利率。
记者致电该楼盘合作的工商银行某支行询问购买理财产品或定存是否可以降低房贷利率时，该行贷款部工作人员告诉记者，“是可以的，但还要查看具体情况”，并称近日贷款额度较为紧张，客户若有需求，可线下前往该支行办理。
上述工商银行某支行贷款部工作人员还向记者透露，目前首套房贷款利率已经升至5.8%至6.8%，具体需查看客户在银行的评分和资质，包括客户的个人征信、银行流水、存款及工作单位等。
针对上述情况，记者致函工商银行，截至发稿，未获回复。
根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第十二条规定，经营者销售商品，不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件；第六条规定“公用企业或者其他依法具有独占地位的经营者，不得限定他人购买其指定的经营者的商品，以排挤其他经营者的公平竞争”。
2012年初，原银监会下发《关于整治银行业金融机构不规范经营的通知》，被业界称为“七不准”“四公开”，其中信贷业务“七不准”中明确规定：不准借贷搭售。即不得在发放贷款时强制捆绑、搭售理财、保险、基金等金融产品。
中央财经大学金融教授杨长汉向记者表示，商业银行必须严格遵循金融机构不规范经营“七不准”的有关规定，“不得借贷搭售”是商业银行贷款行为的监管红线。杨长汉认为，商业银行通过发放贷款（包括房贷）搭售理财产品和其它投资产品，此类搭售属于严重违规的经营行为，应予禁止。
银行房地产相关业务加速收紧
随着监管关于房贷政策的下发，银行收紧房贷业务以及提高房贷利率，李星等购房者的购房计划或延期。
置业经理陈路告诉记者，去年的住房贷款最低利率为5.3%，今年已经达到5.8%，“利率上涨是从今年一月开始的”，受国家严控的影响，下半年住房贷款的办理和审核会更加严格，时间也会更长。工商银行贷款部工作人员也向记者证实，利率增长的原因正是由于银行住房贷款额度的下降，“我们跟大型的楼盘有继续合作，但已经跟一些楼盘减少了合作。”
记者致电惠州多家工商银行支行咨询住房贷款办理相关业务，对方回复多为“目前额度紧张，需排队办理”。
在杨长汉看来，银行是特殊的金融企业，盈利性是其经营原则与目标之一。贷款利率实行市场定价，商业银行可以在政策范围内调整贷款利率。
“虽然房贷利率升降可以负向或正向影响购房需求和房价，但是，房贷利率只是影响购房需求和房价的因素之一。”杨长汉补充，影响购房需求和房价的因素还有人口变化、户口政策、经济周期、经济政策、土地供应、信贷金融政策等因素。
在得知房贷利率上涨的消息后，虽已经签订购房合同及交付首付款，目前李星仍在犹豫，尚未办理住房贷款。
2020年年底，央行和银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，其中第一档房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。工商银行2020年半年报数据显示，其贷款及垫款总额为17.98万亿元，其中房地产业贷款0.95万亿元，个人住房贷款5.39万亿元。经计算，工商银行房地产贷款占比为35.26%，个人住房贷款占比为29.98%。
日前，央行广州分行、广东银保监局发布关于做好房地产贷款集中度管理工作有关事项的通知，对广东（不含深圳）辖内地方法人银行房地产贷款集中度进行调整。但仅对辖内第三档、第四档银行房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别提高了2个百分点、2个百分点；2.5个百分点、2.5个百分点。
*国有六大行个人住房贷款占比，根据Wind数据制图
杨长汉分析道，房地产贷款集中度管理制度是商业银行房地产贷款业务必须遵循的监管要求。接近监管红线甚至超越监管红线的商业银行必须严格整改，调整房贷政策、优化信贷结构。针对如何整改等相关问题，杨长汉表示，商业银行可采取压降房贷规模、压降房贷增速、压降房贷占比等多种方法，以保证房贷集中度符合监管红线规定。
