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我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。
以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问提问：曾叔，你好！房子想退定金怎么退，二手房子，定金给房东了，3万块钱定金能要多少啊！怎么要？急!!!
回答：你好，二手房如果签署了正式买卖合同，无故不买，定金不能退，如果只是签署了定金合同，那可以和卖家协商看看，但一般都是不退的，尤其如果通过中介，还需要赔付中介费。二手房所谓定金，一般是，看中了房，但又一下子没来得及签合同，短期帮你锁定这个房子。定金对应有合同，包括初步商定的房价，买卖双方，啥时候后续签合同，定金多少，双方责任是啥，什么情况下意向金不返还。一般是买方不买了，或者没能按时走后续流程，比如，凑不够首付也不敢签合同。收取定金的合同是一个简易的合同，不是规范的购房合同，但仍然可以作为有纠纷的时候的评判依据。卖家收了定金，他就不能再和其他买家签合同。如果他在这段时间把房卖了，那他需要双倍返还你的意向金。但如果你不买了，定金也就被对方吃掉了，还需要看看合同关于违约如何签订的，有的需要双倍赔偿。
提问：曾叔你好！2013年有一套浦东三林翠竹苑的房子（78平小三房，1楼挑高，属小区稀缺好卖户型）。12月刚入手买了周浦绿地景汇佳苑（120平，总价税费660万）现在纠结翠竹苑的房子最近要不要卖掉？这样新入手房子可以做首套省税5万，原来房子卖可算唯一。不卖是暂也没好的投资，有些不舍。
回答：你好，浦东三林翠竹苑，地铁口，总价低，配套也不错，还有潜力的，建议再持有一下，不要为了省这点钱卖亏了。周浦绿地景汇佳苑，次新房，小区环境不错，地铁繁荣路站在建，可以买的。其他推荐参考内部分享！
提问：你好，曾叔老师，请问这是手枪户型吗（图已发）？听说手枪户型不好，对主人风水也不好，那这种户型算手枪或者菜刀户型吗？
回答：你好，这种算手枪了。还不是极品手枪。这个户型不算好。我前两天有个学员是研究风水的，他给我讲了风水学上，西北角是万万不可能有厨房的，因为男主人位在西北角，有火烤，是大忌讳。还有开门就对着卫生间，也是大忌讳。就算不讲风水，这个户型也不好。客厅只有北向一个窗户两个房价，通风和采光都受影响。南北房间的进深太长，采光会有不足的。如果预算够的话，建议换。实在没钱，拿下来之后要重新装修的。
提问：曾叔，你好，先在这里咨询下，我普陀内环有一套一室一厅的房子，唯一住房，算是普陀一梯队小学的学区房，2012年的房子，70年产权，但是酒店式公寓的管理，民水民电，未通燃气。这种房子，如果房价再涨一轮出手的话，容易卖出吗？现在是应该把这套房子置换到比如大虹桥区域？还是dyd直接投资个二套呢？谢谢！
回答：你好，你这样的房子，卖掉主要是普陀的学区，房子本身有些硬伤是短板，但不影响房子的涨幅。简单滴看，你把这套房子看成一张学票+房子，因为你房子小，学票和房子（建筑物）两者的估值其实差不多。未来再涨的话，应该是学票部分涨的更快一些。我不建议你卖一买一置换大虹桥，房子交易税费损耗太厉害，会损失利润。如果是纯投资，就dyd再投资二套，注意买入时机。否则不如不折腾。我建议你加入曾叔总结的内部资料应该可以解决你的疑惑。
提问：曾叔您好，最近在看一个小区，看了一套32层楼的25楼，另一套是12层的3楼3楼对比25楼是否有折价，如果有，折几成合适。
回答：你好，有折价的。电梯4楼以下都算是低楼层。低楼层4楼不算特别低，大概是中楼层的价格95折。25楼算是高楼层了，但还不是特别高，价格应该是中楼层的1.05倍。所以两者结合起来比较，后者是前者的9折差不多。
提问：曾叔你好，本人购房预算800左右，想买三林板块自住，上班地点在徐汇上海游泳馆附近，看中金地湾流域，但是这小区这几个月已经猛涨100万，本人未婚，是否还还值得上车，怕学区政策变化，或者还是摇新盘？
回答：你好，三林板块不错的，非常适合刚需上车，而且居住氛围好，学区还可以。金地湾流域靠近三林公园，近地铁三林东站，整体看可考虑，如果是自住，不要在意一时得失，而且有前滩的辐射利好，我认为还有潜力的。具体详见内部分享文章。
提问：你好，曾叔，怎么计算成本收益判断一套房买的值或者不值，如果是纯投资逻辑的话，按照当前情况，一套房年总值增长多少是划算的，不然就亏本？
回答：你好，要说买一套房子是否值得，是否有赚钱，可能很多人有不同的计算方法。我想应该是在一定的时间内，收益覆盖全部的成本，还有一定的合理盈余。一定的时间： 5年是比较合理的时间。覆盖全部成本：购买的中介费，按揭费，评估费，税费，首付，利息。合理的盈余：考虑到买房资金购买理财有4%左右的收益不难。购买一套价值500万的房子，需要5年后价值多少才符合这个盈余目标呢？一共投入：首付款三成150万；中介费，税费，按揭费，评估费一次性20万；月供5年：每个月月供是19631.74，5年的全部月供是1177904.13，其中利息部分是909275.41元。收入：买了房子，也有房租收入，即便自住，节省了房租，按照租售比2%，故而每年租金是10万，也就是五年房租收入50万。
购买这套房子支付出去资金是手续费20万，利息91万，一共是111万。考虑到房租收入，所以一共支出61万。注意：支付的首付款和月供部分的本金沉淀在房子里面。如果不买房，资金成本：按照4%理财计算收益，首付款手续费170万，5年收益是34万，月供由于是逐月投入的，收益是11.7万，也就是，5年应有的收益是45万多所以五年需要涨价61万+45万=106万，每年涨价是21万多，也就是每年涨幅4%以上，买房才不会亏损。买房的投入是首付款的投入，以及本金利息的逐月投入，利息部分是房贷部分的利息，局部的资金成本。但是房租收入或者房价涨幅则是整套房子的收益。所以房价每年上涨幅度不到4%，五年上涨幅度不到20%，就会亏本！
提问：曾叔，你好，想问一下买二手房，如何去和房东砍价呢？
回答：你好，砍价是门技术，具体详见知识内部资料分享。
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