新房交房后的装修期限商品房保修期限从竣工
在实际的工作对接或者考职业资格证或者签订合同或者签订《质量保修责任书》的时候，需要知道国家规定的各项工程的最低保修期限是多少年？从什么时候开始？
现场采用流水施工的方式，一般分区域或者单项工程先达到交付条件。按照相关规定，房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。
但是“竣工验收合格之日”的定义，对于不同的情况有好几种不同的解释，特别是有争议的情况下，比如未竣工验收已交付已入住或者已竣工验收但是按照甲方制度，预留30天的品质提升时间再进行集中交付。
在小业主的角度，一致会认为，各项工程的保修期限应该从集中交付之日起计算，同时也会主张，应该从问题整改完成后开始计算。
所以，今天来捋一捋，聊一些我的浅显看法：
建筑工程在竣工验收前，总承包单位需要向建设单位出具《质量保修责任书书》，依据《房屋建筑工程质量保修办法》，第六第七第八条：
建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。
在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：
地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的合理使用年限；按照建筑设计规范的相关要求，普通房屋和构筑物，要求设计使用年限应为50年，除了重要性的建筑，所以目前常见的也是50年。
屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
电气系统、给排水管道、设备安装为2年；
装修工程为2年。
其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。
在总包合同中，需要注明整个建设项目的竣工日期，对于未在合同期限内完工，未完成竣工验收的，又未交付入住的建设项目，保修期限以竣工验收合格之日起计算。这里说的“建设项目”是指整个楼盘。下面说的单项工程，是指单独的一栋楼。
对于已在合同期限内完工，未完成竣工验收的建设项目，保修期限以竣工验收合格之日起计算。
对于已在合同期限内完工，未完成竣工验收，但已交付的建设项目，保修期限字面上应该要以集中交付时间计算，因为按照规定的解释，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期，但是什么样的情况属于擅自使用？没有明确出来。
如果甲乙双方协商，为了在竣工验收合格后，可以尽快地办理结算和推进质保金，默认为甲方交付提供配合工作，这算不算擅自使用？我觉得不算。对于这种情况，保修期限以竣工验收合格之日起计算可能局面会更大一点。
对于单项工程完工，未竣工验收，但物业已开始承接一户一验工作，还没交付的，保修期限以单项工程竣工验收合格之日起计算。
对于单项工程完工，未竣工验收，但已交付的，跟刚才的观点一样，不属于擅自使用。保修期限以单项工程竣工验收合格之日起计算。
在以上几种可能产生争议的情况中，我觉得在保修期限这个问题当中，未竣工验收进行交付对总包较为不利，因为整改问题会随着交付入住率不断提升。相当于，不但承担了竣工验收后到质保期满的保修责任，也承担了工程完工以后到竣工验收合格这段时间的整改投入。
整个建设项目竣工验收合格以后再进行交付，对建设单位较为不利，因为建设单位向小业主出具的《住宅质量保证书》中，按照规定，会注明从交付之日起开始承担保修责任。
如果一个项目有30栋楼，不可能同时完成竣工验收，平行施工不是最经济合理的方式。相当于我要承担最早完成竣工验收的那一栋楼，保修期满后，但是小业主那边的保修期还没满，中间这个时间差的质保责任。
所以更多的是，对于分期报建、分期建设、分期交付使用的工程，按照《工程规划许可证》中注明的楼栋，分期组织竣工验收。
